某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計(jì)劃詳見(jiàn)下表。
由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案,預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本低100元/m2.目前住宅需求旺盛,預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲.現(xiàn)該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià).房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí),用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算.1.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線,正確的做法是( ).A.對(duì)三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià),將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B.對(duì)該宗地整體估價(jià),將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)括動(dòng)起始點(diǎn)C.對(duì)該宗地整體估價(jià),將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D.對(duì)該宗地整體估價(jià),對(duì)各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)2.在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),應(yīng)采用( ).A.目前住宅市場(chǎng)價(jià)格B.未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格,折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.各期開(kāi)始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格,分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格,分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)3.在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí),應(yīng)采用( ).A.該開(kāi)發(fā)公司測(cè)算的開(kāi)發(fā)成本 B.現(xiàn)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本C.各期銷售時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本 D.各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本4.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí),除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用外,還應(yīng)包括( ).A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)
1.若從中選取3個(gè)案例作為可比實(shí)例,則下面四組中,第( )組可以作為可比實(shí)例.A.ABC B.BCD C.ACD D.ABD2.若對(duì)各案例測(cè)算出的比準(zhǔn)價(jià)格結(jié)果按簡(jiǎn)單算術(shù)平均結(jié)果處理,則按比較法評(píng)得的評(píng)估對(duì)象估價(jià)結(jié)果為( ).A.2457元/m2 8 2653元/m2C.2822元/m2 D.2997 元/m23.若對(duì)各案例測(cè)算出的比準(zhǔn)價(jià)格結(jié)果按加權(quán)算術(shù)平均結(jié)果處理,且案例B的權(quán)重定為0.4,其他兩個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重均定為0.3時(shí),則按比較法評(píng)得的評(píng)估對(duì)象估價(jià)結(jié)果為( ).A.2433元/m2 B.2638元/m2C,2849元/m2 D.2861元/m24.對(duì)于舊有房地產(chǎn)估價(jià)中確定建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊,遇到以下情況:建筑物建成后10年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),其經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí),應(yīng)按( )計(jì)算折舊.A.土地使用權(quán)年限 B.建筑物經(jīng)濟(jì)壽命C.建筑物尚可使用年限 D.建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限
2．權(quán)益狀況根據(jù)××省××檢察院提供的資料顯示，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)歸乙公司所有?，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押?！炯m錯(cuò)】缺區(qū)位狀況描述。四、估價(jià)目的為司法機(jī)關(guān)確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格提供參考依據(jù)。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)委托鑒定書(shū)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1999年1月1日。【注意】屬于回顧性估價(jià)，所以價(jià)值時(shí)點(diǎn)在過(guò)去六、價(jià)值類型估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）以及國(guó)家、地方制定和發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策計(jì)算的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成或成立的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并不具有排他性。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則本次估價(jià)在遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)合法原則、最高最佳利用原則、替代原則、公平原則?！炯m錯(cuò)1】不是抵押報(bào)告不用謹(jǐn)慎原則。【糾錯(cuò)2】缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。九、估價(jià)方法針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特殊性和估價(jià)目的，本公司及時(shí)組織估價(jià)項(xiàng)目小組，深入細(xì)致地分析和研究了委托人提供的相關(guān)資料和情況，同時(shí)組織人員進(jìn)行實(shí)地查勘及市場(chǎng)調(diào)查，走訪當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)企業(yè)、管理部門等，基本了解了從20世紀(jì)90年代初到2006年海南省A市房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)演變和發(fā)展過(guò)程。海南省1993年的房地產(chǎn)熱過(guò)后至2000年期間的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目極少，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料無(wú)法收集，成本法無(wú)適用的條件；但是當(dāng)初的存量房較多，房地產(chǎn)租售市場(chǎng)較活躍，我們通過(guò)查閱A市房屋檔案館檔案資料，采集到了距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)1年期間與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)的有關(guān)租售的資料，因此具備采用市場(chǎng)法和收益法的條件，故本報(bào)告采用①市場(chǎng)法和②收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法又稱收益資本化法、收益法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（1999年1月1日）最可能形成或成立的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格為：總價(jià)：1225667元大寫(xiě)：人民幣壹佰貳拾貳萬(wàn)伍仟陸佰陸拾柒圓整單價(jià)：l973元/㎡【糾錯(cuò)】估價(jià)報(bào)告不應(yīng)出現(xiàn)“可能”字樣。十一、估價(jià)人員（略）【糾錯(cuò)】應(yīng)叫注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師十二、協(xié)助估價(jià)人員（略）十三、實(shí)地查勘期（略）十四、估價(jià)作業(yè)期2006年10月25日至2006年11月5日。
本次估價(jià)變現(xiàn)所得價(jià)款按下列順序清償：(1)支付處分估價(jià)對(duì)象發(fā)生的費(fèi)用；(2)支付處分估價(jià)對(duì)象發(fā)生的稅金；(3)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；(4)賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；(5)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追償不足部分。十二、風(fēng)險(xiǎn)提示1．估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。2．估價(jià)對(duì)象可能因房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、國(guó)家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值減損。3．估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值帶來(lái)的影響；關(guān)注估價(jià)報(bào)告出具之后至抵押登記期間是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。4．本估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（略）十四、協(xié)助估價(jià)的人員（略）十五、實(shí)地查勘期2011年5月25日至2012年5月26日。十六、估價(jià)作業(yè)期2011年05月25日～2011年07月19日。