快速查題-房地產(chǎn)估價師試題

指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤(本題10分,錯處不超過4個,如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯1處倒扣2.5分,本題最多扣至0分,請在答題紙上作答,不得在試卷上改錯)(2014年試題)本次估價背景情況如下:某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估某住宅小區(qū)一幢22層臨街商住樓底層商鋪的抵押價值,該商鋪目前由業(yè)主出租給他人經(jīng)營便利店,接受委托后,經(jīng)與業(yè)主王××聯(lián)系,注冊房地產(chǎn)估價師張××與協(xié)助估價人員李××對估價對象進行了實地查勘,查勘作業(yè)環(huán)節(jié)由李××負責記錄,最后整理形成下述實地查勘記錄表.

某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè).該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為140000m2.建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地,并征收一幢面積為9000m2的住宅樓.政府擬按規(guī)定進行有關補償和賠償,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估.請問:理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應包括哪些方面?

甲公司擁有一幢位于市中心繁華地段的大型綜合樓，有商業(yè)、辦公和住宅多種類型物業(yè)，該綜合樓于2010年7月底竣工后對外出租。2012年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。2014年7月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。請問：兩次估價的估價基本事項具體有哪些不同？估價原則有哪些不同？（2015年試題）

甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下稱甲機構(gòu))接受人民法院委托,對建于2010年的某項目一期的一幢毛坯雙拼別墅進行司法鑒定估價,價值時點為2014年8月25日,評估單價為25000元/m2.當事人以正在銷售的該項目三期毛坯別墅定價30000-35000元/m2為由,對估價結(jié)果提出異議,人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函.甲機構(gòu)調(diào)查了解到該項目三期為臨湖獨棟別墅,2014年7月底竣工并開始銷售,銷售括動中優(yōu)惠力度較大.經(jīng)復核,甲機構(gòu)維持原估價結(jié)果,并對異議進行了書面回復,請問:(1)甲機構(gòu)書面回復的致函對象是誰?(2)導致估價對象與該項目三期別墅價格差異的主要原因有哪些?(2014年試題)

甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年.估價機構(gòu)現(xiàn)對該潸樓進行國有土地上房屋征收評估,酒樓業(yè)主不配合征收工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘.根據(jù)房屋征收部門提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建.請問:1.針對該類國有土地上房屋征收評估,在估價程序上應注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補償費用應如何確定?3.對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?

【教材例1-3】 估價師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1．我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏；2．本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的假設和限制條件的限制。3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。4.我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。5. 我們依照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。6.注冊房地產(chǎn)估價師×××、×××已于價值時點對本估價報告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了實地查看并進行記錄。（注意：必須寫出人名！）7.沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。（注意：必須說！）

【教材例1-2】致估價委托人函的寫作實例××公司：    受貴公司委托，我們對位于××市××區(qū)××路××號的××購物中心房地產(chǎn)的抵押價值進行了估價。估價目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。價值時點是：2014年10月22日。經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查， 遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用收益法和市場法進行了分析、測算和判斷，確定××購物中心房地產(chǎn)的抵押價值為人民幣1 548 165 140元，大寫金額人民幣壹拾伍億肆仟捌佰壹拾陸萬伍仟壹佰肆拾元整。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失！估價的詳細結(jié)果、過程及有關說明，請見《估價結(jié)果報告》、《估價技術(shù)報告》。××房地產(chǎn)估價有限公司（公章）法定代表人：×××（簽名） 二〇一四年十月二十五日

某市舊城改造需對某沿街房屋進行國有土地上房屋征收,房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名單.某被征收人見到公示名單后,前往其中一家估價機構(gòu)咨詢,假如你作為該估價機構(gòu)的一名注冊房地產(chǎn)估價師,在接待該被征收入過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店.請問:1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具國有土地上房屋征收評估報告?2.你應如何確定該被征收房屋的用途?