快速查題-房地產(chǎn)估價師試題

甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值,估價結(jié)果為7500萬元.購得該項目后,甲公司對原設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn).該項目重新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值,估價結(jié)果為9000萬元.請問:若上述兩個估價結(jié)果均是合理的,產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答，每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：××股份有限公司位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號房地產(chǎn)抵押價值評估估價委托人：××股份有限公司估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號：×××）×××（注冊號：×××）估價作業(yè)期：2011年9月18日至9月27日估價報告編號：××估字[2011]第××號【糾錯】封面中應(yīng)是“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)期”。目錄（略）致估價委托人函（略）【糾錯】“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。四、估價對象1.估價對象范圍估價對象為位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號生產(chǎn)基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權(quán)，總建筑面積為12263.24平方米，土地面積為8860.06 平方米。納入本次抵押的估價對象包括房屋的所有權(quán)和所占用的土地在剩余使用期限的使用權(quán)，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設(shè)備設(shè)施和裝修。2.估價對象概況（1）位置及環(huán)境狀況（略）（2）建筑物狀況估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結(jié)構(gòu)，層高4.5m，建筑面積均為6100平方米；第3幢為動力中心，一層磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5m，建筑面積為63.24 平方米。建筑物外墻均為深灰涂料，內(nèi)墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地面；水電衛(wèi)齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養(yǎng)狀況較好。（3）土地狀況估價對象房地產(chǎn)所在宗地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內(nèi)場地平整）。估價對象宗地形狀規(guī)則，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好。3.權(quán)利狀況（1）房屋所有權(quán)情況（略）（2）土地使用權(quán)情況（略）（3）他項權(quán)利狀況根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》顯示，至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權(quán)利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0。根據(jù)估價人員實地查勘情況，估價對象房地產(chǎn)中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關(guān)租賃合同，估價對象在價值時點的租賃價格不詳，故本次評估未考慮估價對象租約對房地產(chǎn)價格的影響?！炯m錯】估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。【糾錯】估價對象描述中，“至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權(quán)利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0”不對，一是法定優(yōu)先受償款不僅包含尚未注銷的他項權(quán)利，還有拖欠建筑工程款和其他法定優(yōu)先受償款，二是法定優(yōu)先受償款是價值時點的而不是“至價值時點”這段時間內(nèi)的。類似錯誤在估價結(jié)果中也有：“估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0”。五、價值時點2011年9月14日，與實地查勘日一致。六、價值類型房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?！炯m錯】“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值”說法錯誤，應(yīng)為“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值”。七、估價依據(jù)（一）國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)（略）（二）房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。2.《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。3.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》?！炯m錯】嚴(yán)格講，在估價依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應(yīng)放在“國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。（三）估價委托人提供的有關(guān)資料1.《房屋所有權(quán)證》。2.《國有土地使用證》。3.委托人提供的其他有關(guān)資料。（四）估價機(jī)構(gòu)實地查勘、市場調(diào)查獲得的資料（略）【糾錯】估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》。八、估價原則（略）九、估價方法房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法，估價人員遵循估價原則，根據(jù)估價對象的特點和估價目的，結(jié)合領(lǐng)近地區(qū)市場狀況調(diào)查和估價對象實地查勘情況，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料基礎(chǔ)上，最終選用成本法與收益法兩種方法進(jìn)行評估。（方法定義略）【糾錯】估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由。十、估價結(jié)果估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價原則，在進(jìn)行實地勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項因素，結(jié)合估價對象特點和使用現(xiàn)狀，按照科學(xué)的估價程序，選用比較法和收益法進(jìn)行測算，最終確定估價對象在價值時點2011年9月14日假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣330126萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0。估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣330126萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整）?！炯m錯】估價結(jié)果中“選用比較法和收益法進(jìn)行測算”錯誤，應(yīng)是“選用成本法和收益法進(jìn)行測算”?！炯m錯】嚴(yán)格講，在估價結(jié)果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復(fù)且最好說明有謹(jǐn)慎原則。【糾錯】估價結(jié)果中缺少單價表示或者未說明不列單價的理由。十一、估價人員（略）【糾錯】估價結(jié)果報告中缺少“注冊房地產(chǎn)估價師”及其親筆簽名。十二、估價作業(yè)期（略）十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）【糾錯】估價結(jié)果報告中缺少“實地查勘期”。十四、風(fēng)險提示（略）十五、變現(xiàn)能力分析（略）估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）三、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）成本法成本法是求取價值對象(注:嚴(yán)格說應(yīng)為估價對象)在價值時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基本公式為：房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊房地重新購建價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1.土地取得成本采用成本法和基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價格，同時考慮買方應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費后，土地取得成本為7836797元（測算過程略）。2.開發(fā)成本開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費、不可預(yù)見費。（1）建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、設(shè)備設(shè)施費、裝飾裝修工程費用等。1）建筑物建安費根據(jù)《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2011年1季度造價指數(shù)的通知》，鋼混結(jié)構(gòu)建筑物建安綜合造價為1150元/平方米，包括建安造價、基礎(chǔ)工程費、設(shè)備設(shè)施安裝費、裝飾裝修工程費等。則：估價對象建筑物建安費為12263.24×1150=14102726（元）【糾錯】成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應(yīng)按磚混結(jié)構(gòu)造價計算。【糾錯】成本法計算中，建安費應(yīng)根據(jù)《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2011年2季度造價指數(shù)的通知》計算，而不是1季度的造價指數(shù)。（因為價值時點為2014年9月14日）2）附屬工程費附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)。根據(jù)工業(yè)建筑設(shè)計和規(guī)劃要求，結(jié)合現(xiàn)狀，結(jié)合確定估價對象附屬工程費按建筑面積分?jǐn)傆?5元/平方米，則附屬工程費為795204元。建筑安裝工程費為上述兩項之和，即14102726+795204=14897930（元）。（2）勘察設(shè)計和前期工程費1）勘察設(shè)計費按造價的6.23%計算，為928141元。（依據(jù)：略）2）前期工程費按建筑面積計122元/ 平方米，共計1496115元。（依據(jù)略）上述兩項合計為2424256元?！炯m錯】成本法計算中，開發(fā)成本（建設(shè)成本）中缺“其他工程費”?！炯m錯】成本法計算中，開發(fā)成本（建設(shè)成本）中缺“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費”的計算。（3）不可預(yù)見費根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及開發(fā)項目的規(guī)模，不可預(yù)見費一般為開發(fā)成本為1%～3%，本次評估確定其比率為3%。前述（1）、（2）項之和的3%，為446938元。【糾錯】成本法計算中，不可預(yù)見費取3%未說明依據(jù)或理由。3.管理費用管理費用為前述各項之和的3%，為768155元。（依據(jù)略）4.銷售費用銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算，但估價對象為專業(yè)廠房，由業(yè)主自行委托設(shè)計，故本次不考慮銷售費用。5.投資利息投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，開發(fā)期為0.75年。（依據(jù)略）利息率取價值時點同期銀行1年期貸款利率6.56%。假定土地取得成本、勘察設(shè)計費、前期工程費和開發(fā)期間稅費在開工前一次性投入，開發(fā)成本中建筑安裝工程費、附屬工程費、不可預(yù)見費以及管理費用、銷售費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則：投資利息=（土地取得成本+勘察設(shè)計和前期工程費+開發(fā)期間稅費）×[（1+利率）開發(fā)年限-1]+（建筑安裝工程費+附屬工程費+不可預(yù)見費+開發(fā)期間稅費+管理費用+銷售費用）×[（1+利率）開發(fā)年限/2-1]=829443（元）6.銷售稅費銷售稅費為銷售收入的5.85%，另當(dāng)?shù)匦陆ǚ亲≌灰拙C合服務(wù)費為11元/平方米，則：銷售稅費=P×5.85%+11×12263.24（依據(jù)略）【糾錯】成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或應(yīng)考慮銷售費用。7.開發(fā)利潤根據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率的調(diào)查和估價對象實際情況，取平均利潤率，為15%，則：開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費）×成本利潤率=（27203519+P×5.85%+11×12263.24）×15%注：開發(fā)利潤計算中的27205319元是土地取得成本、開發(fā)成本（建設(shè)成本）、管理費用、銷售費用、投資利息之和?！炯m錯】成本法計算中，開發(fā)利潤率取值不能依據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率，而應(yīng)依據(jù)此類工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)的平均利潤率水平?！炯m錯】開發(fā)利潤計算中，成本利潤率計算基數(shù)中不應(yīng)有“銷售稅費”一項。8.估價對象房地產(chǎn)重新購建價格的確定房地產(chǎn)重新購建價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤解得：P=34539073元9.建筑物折舊的確定建筑物折舊=建筑物重新購建價格×（1-成新率）。經(jīng)計算，建筑物折舊為1410273元。（測算過程略）10.成本法評估結(jié)果確定房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊=34539073-1410273=33128800(（元）則：房地產(chǎn)單價=33128800÷12263.24≈2701（元/平方米）（二）收益法1.基本原理收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。房地產(chǎn)收益為有限年期的收益法公式為：V=A/Y[1-(1+Y)-n]式中，V為房地產(chǎn)價格，A為房地產(chǎn)凈收益，Y為房地產(chǎn)報酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。2.測算過程本次評估采用房地產(chǎn)出租方式計算房地產(chǎn)年凈收益。公式為：房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費用（1）確定房地產(chǎn)年總收益房地產(chǎn)年總收益是指出租房地產(chǎn)在正常情況下應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)出租情況的調(diào)查（調(diào)查結(jié)果表略），結(jié)合確定估價對象平均租金為每月20元/平方米，正?？罩寐蕿?%，租金損失率為1%，則房地產(chǎn)年總收益為：20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)【糾錯】收益法計算中，房地產(chǎn)年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入?！炯m錯】收益法計算中，租金內(nèi)涵未說明或者說確定房地產(chǎn)年總費用項目構(gòu)成未說明理由。（2）確定房地產(chǎn)年總費用1）管理費結(jié)合估價對象具體情況確定管理費費率為1.5%（依據(jù)略），則年管理費為：2884608×1.5%=43269（元）2）維修費維修費按房屋重置價格的2%計算（依據(jù)略），估價對象房屋重置價格為14102726元，則年維修費為：14102726×2%=282055(元)【糾錯】收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由。3）房屋年保險費保險費按房屋現(xiàn)值的2‰計算（依據(jù)略），估價對象房屋現(xiàn)值為12791453元，則房屋年保險費為:12791453×2‰=25385(元)【糾錯】收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現(xiàn)值確定理由。4）年應(yīng)交稅金主要包括房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，估價對象應(yīng)繳稅金合計為租金收入的13.68%，則年應(yīng)交稅金為：2884608×13.68%=394614（元）則：房地產(chǎn)年總費用=1）+2)+3)+4)=745323元（3）確定房地產(chǎn)年凈收益房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費用=2884608-745323=2139285（元）【糾錯】收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值?！炯m錯】收益法計算中，未說明年凈收益是預(yù)測值，或者應(yīng)進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整。（4）確定報酬率估價對象為工業(yè)用房，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，租金價格波動較小，故其風(fēng)險系數(shù)較小，結(jié)合工業(yè)用房報酬率調(diào)查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產(chǎn)報酬率。【糾錯】報酬率確定中，一年期貸款利率應(yīng)為6.56%而不是6%?！炯m錯】報酬率確定中，以一年期貸款利率作為報酬率是錯誤的。（5）確定房地產(chǎn)價格截至價值時點，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經(jīng)估價人員實地查勘，估價對象維護(hù)保養(yǎng)狀況尚可，建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權(quán)終止日期為2055年9月1日，至價值時點，土地剩余使用年限為43.96年。【糾錯】確定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依據(jù)不充分。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，房地產(chǎn)收益年限應(yīng)當(dāng)取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設(shè)上述房地產(chǎn)年經(jīng)營收益相應(yīng)費用在剩余使用年限內(nèi)保持不變，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，報酬率每年不變，則估價對象房地產(chǎn)總價為：V=A/Y[1-(1+Y)-n]=2139285÷6.0%×[1-（1+6.0%）-43.96]=32902609（元）【糾錯】收益法計算中，未說明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期，且當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償。3.收益法評估結(jié)果確定房地產(chǎn)單價=32902609÷12263.24≈2683(元/平方米)（三）估價對象市場價值根據(jù)上述測算，成本法測算結(jié)果為2701元/平方米，收益法測算結(jié)果為2683元/平方米；兩種方法的結(jié)果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法的算術(shù)平均值作為估價對象房地產(chǎn)市場價值的最終評估結(jié)果，則：估價對象房地產(chǎn)單價=（2701+2683）÷2≈2692（元/ 平方米）估價對象房地產(chǎn)總價=2692×12263.24≈3301.26（萬元）（四）估價對象抵押價值根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》，估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0，故：房地產(chǎn)抵押價值=3301.26-0=3301.26（萬元）八、估價結(jié)果確定估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價對象在價值時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0。估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整），單價：人民幣2692元/平方米?！炯m錯】確定最終估價結(jié)果時，對兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說明不充分不嚴(yán)謹(jǐn)?！炯m錯】估價報告缺最后一大項（第八項）附件。

三、請指明下列房地產(chǎn)估價報告其中的13處錯誤，（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）房地產(chǎn)抵押評估報告估價項目名稱：××市開發(fā)區(qū)××路××號房地產(chǎn)抵押價值評估估價委托人：××有限公司估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號：×××）×××（注冊號：×××）估價作業(yè)日期：2012年10月1日至2012年10月8日估價報告編號：××估字[ 2012]第××號【糾錯1】封面中應(yīng)為“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)日期”。目錄（略）致估價委托人函（略）【糾錯2】“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象估價對象為××市開發(fā)區(qū)××路××號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為××有限公司，房地產(chǎn)權(quán)證號為：××號，房屋用途為工業(yè)，建筑面積為15000平方米；土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2052年10月13日，土地使用權(quán)面積為25000㎡?！炯m錯3】缺估價對象是否有他項權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明。估價對象位于××市開發(fā)區(qū)××路與××大道交叉路口的西北角，土地形狀較規(guī)則，開發(fā)程度較高，區(qū)域內(nèi)達(dá)到“七通一平”（通供水、通排水、通電、通風(fēng)、通路、通煤氣、通熱、土地平整），公共配套齊全。（土地其他情況略）【糾錯4】“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。估價對象包括兩棟建筑物，具體情況如下：一號車間：單層，鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積10000㎡，建成于2002年，2011年進(jìn)行了電力改造，尚有11萬元工程尾款未結(jié)清，層高16.5m，普通水泥地面，彩鋼板頂棚，彩鋼板墻面，照明、水、電配套設(shè)施齊全，養(yǎng)護(hù)情況良好，可正常使用。二號車間：單層、鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積5000㎡，建成于2002年，層高8m，目前出租給其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、頂棚、墻面、設(shè)施及養(yǎng)護(hù)情況等與一號車間相同。（建筑物其他情況略）四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值?！炯m錯5】估價目的應(yīng)放在估價對象之前。五、價值時點本次估價的價值時點為2012年10月13日?！炯m錯6】價值時點未說明確定理由或者說價值時點應(yīng)為估價作業(yè)日期內(nèi)某時點，通常為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘之日六、價值定義本報告提供的價值是估價對象在現(xiàn)狀合法利用下于價值時點的市場價值。（價值內(nèi)涵略）【糾錯7】價值定義表述錯誤，應(yīng)為估價對象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）【糾錯8】估價依據(jù)應(yīng)在估價原則后，或估價原則應(yīng)在估價依據(jù)前。九、估價方法（略）十、估價結(jié)果估價人員經(jīng)過實地查勘和分析測算，確定估價對象在符合本報告估價假設(shè)和限制條件下于價值時點的房地產(chǎn)市場價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。估價對象于價值時點房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為：人民幣0萬元（大寫：人民幣零萬元整）。因此，確定估價對象的房地產(chǎn)抵押價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元／㎡。十一、估價人員（略）【糾錯9】缺實地查勘日期。十二、估價作業(yè)日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）十四、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）【糾錯10】缺估價對象風(fēng)險提示。估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析1．××市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r××市近年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2012年GDP同比增長12%，財政收入同比增長9%，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長15%。（其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況略）2．××市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r××市2012年房地產(chǎn)市場十分活躍，市場呈現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。全年住宅成交量同比增長90/0，寫字樓成交量同比增長12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增長5%，住宅成交價格同比上升12%，寫字樓成交價格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價格上升16%。【糾錯11】缺估價對象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢分析。五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）成本法測算過程1．土地取得成本采用市場法計算同類用途出讓土地使用權(quán)價格為1300元/㎡。（測算過程略）土地取得成本= 1300×25000= 3250（萬元）2．建設(shè)成本(1)建筑安裝工程費 當(dāng)?shù)赝悩?biāo)準(zhǔn)層高的單層鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑安裝工程費單價為2600元/平方米。（依據(jù)略）  建安工程費= 2600×15000= 3900（萬元）【糾錯12】兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應(yīng)相同或者說應(yīng)該有區(qū)別。(2)勘查設(shè)計和前期工程費勘察設(shè)計和前期工程費為建筑安裝工程費的9%。（依據(jù)略）勘查設(shè)計和前期工程費=3900×9% =351（萬元）(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為每平方米建筑面積290元。（依據(jù)略）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費= 290 ×15000= 435（萬元）【糾錯13】缺公共配套設(shè)施建設(shè)費或者不計算公共配套設(shè)施建設(shè)費的理由。(4)其他工程費其他工程費為每平方米建筑面積130元。（依據(jù)略）其他工程費=130×15000=195（萬元）(5)開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費為每平方米建筑面積210元（依據(jù)略）開發(fā)期間稅費=210×15000=315（萬元）(6)建設(shè)成本建設(shè)成本=3900+351+435+195+315=5196（萬元）3．管理費用管理費用比率一般按4%計算（依據(jù)略）管理費用=5196×4%=207.84（萬元）【糾錯14】管理費用的取費基數(shù)錯誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。4．銷售費用銷售費用比率一般按3%計算（依據(jù)略）銷售費用= (3250+5196)×3%=253.38（萬元）【糾錯15】銷售費用的取費基數(shù)錯誤，應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。5．投資利息計息期按一年計算，利率按6.15%計算。（依據(jù)略）投資利息=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用）×6.15%=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15=547.79（萬元）【糾錯16】投資利息中銷售費用應(yīng)為開發(fā)完成之前發(fā)生的，開發(fā)完成時發(fā)生的銷售費用不應(yīng)計算利息。6．銷售稅費銷售稅費一般為銷售價格V（即開發(fā)完成后的價值）的5. 65%。（依據(jù)略）銷售稅費=V×5.65%7．開發(fā)利潤項目成本利潤率為15%。（依據(jù)略）開發(fā)利潤=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×15%=(3250+5196 +207.84+253.38+547.79) ×15%= 1418.25（萬元）銷售價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售價格×5.65%銷售價格=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤）／(1-5.65010) =(3250+5196+207.84+253.38 +547.79 +1418.25)／(1-5.65%) = 11524.39（萬元）8．折舊根據(jù)實地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。（確定過程略）房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524.39×90% =10371.95（萬元）取整：10372萬元單價：10372/15000= 6915（元/㎡）（取整）【糾錯17】折舊計算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購建價格，不應(yīng)為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。（二）收益法測算過程式中A——年凈收益；Y——報酬率；g——年收益遞增率；n——收益年限?！炯m錯18】抵押價值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。1．測算年凈收益年有效毛收入=月租金×12×收益總面積×出租率+其他收入年運營費用=維修費+管理費+稅金+保險費+其他費用（物業(yè)管理費、水電費等）年凈收益=年有效毛收入-年運營費用(1)年有效毛收入該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計算的租金為1.5元／（㎡?天）（不包括物業(yè)費、水電費），空置率為5%。（依據(jù)及測算過程略）年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)=1.5×365×0.95= 520.13(元／12)【糾錯19】年有效毛收入計算時未考慮收租損失?！炯m錯20】年有效毛收入計算未說明是否有其他收入。(2)年運營費用1)營業(yè)稅及附加包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費、教育費附加，占租金有效毛收入的5.5%。營業(yè)稅及附加=520.13×5.5%=28.61（元／㎡）2)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%。房產(chǎn)稅=520.13×12%=62.42（元/㎡）3)維修費維修費為5.2元／m2。（依據(jù)及測算過程略）4)管理費管理費占租金有效毛收入的3%。（依據(jù)略）管理費=520.13×3%=15.6（元／㎡）5)保險費經(jīng)測算，保險費為10.39元／㎡。（依據(jù)及測算過程略）【糾錯21】應(yīng)說明年運營費用構(gòu)成項目的確定理由或內(nèi)涵。(3)年凈收益    年凈收益=有效毛收入-營業(yè)稅及附加-房產(chǎn)稅-維修費-管理費-保險費=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元／㎡)【糾錯22】抵押價值評估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)說明凈收益是保守估計值。2．確定報酬率Y 經(jīng)測算，報酬率為7%。（依據(jù)及測算過程略）3．確定收益逐年遞增比率g 經(jīng)測算，估價對象凈收益每年遞增1%。（依據(jù)及測算過程略）4．確定尚可收益年限n 估價對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年，再根據(jù)委托人提供的估價對象《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》和《土地使用權(quán)出讓合同》，土地使用權(quán)終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)的規(guī)定，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時，應(yīng)當(dāng)按土地剩余年限計算。因此，估價對象尚可使用40年，即收益年限n為40年?！炯m錯23】估價對象在結(jié)果報告中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。

李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日.李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2009年6月以3000 元/m2的價格將其賣給張某.由于融資的需要,張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值,估價結(jié)果為2300元/m2.請問:1.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低,你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?2. 2011年7月該房屋被列入征收范圍,國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日,乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受征收人委托進(jìn)行國有土地上房屋征收估價,估價結(jié)果為2800 元/m2.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低,因2011年4月征收的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價為4000元/m2.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

【教材案例2－5】××酒樓房地產(chǎn)市場價值評估技術(shù)報告（節(jié)選）一、估價對象描述與分析（一）估價對象實物狀況描述與分析本次估價對象坐落于××市××區(qū)××路×號，建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)五層樓房，建筑面積為2691．94㎡，土地使用權(quán)面積965．89㎡，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，終止日期為2044年1月7日，該宗地位于××路與××道交口的東南側(cè)，屬于街角地，東鄰××住宅樓，南鄰××酒樓，西臨××路，北臨××道，土地形狀為較規(guī)則的矩形，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好，土地開發(fā)程度為“七通一平”（紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場地平整），現(xiàn)狀容積率為2．787，根據(jù)××市中心城區(qū)商業(yè)用地級別屬于三級地區(qū)，該地區(qū)為××市著名的“××”風(fēng)貌建筑保護(hù)區(qū)。該樓始建于19××年，由意大利籍建筑師××設(shè)計，具有濃郁的意大利建筑風(fēng)格，以硫缸磚做砌體，是××市著名的“××樓”。//2004年進(jìn)行了整體翻建，翻建后該樓保留了原建筑的外檐風(fēng)貌，建筑格局為敞開式，其二～五層為回廊式設(shè)計，設(shè)有共享空間。首層酒吧及大廳共設(shè)散座105個，頂層設(shè)有20座，其余樓層全部為單間，一層至五層整體共可容納281人同時就餐?，F(xiàn)由委托人作為酒樓經(jīng)營使用。目前維護(hù)、保養(yǎng)、使用狀況良好。房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為甲公司。裝修及設(shè)備設(shè)施：大堂：墻面干掛黃色石材，裝飾古文物，菲律賓實木異型吊頂，地面鋪米黃色石材，局部鋪亂紋銹石；立柱貼菲律賓木貼板；單間：耐火磚隔斷墻，刷乳膠漆，部分墻面裝飾古文物，異型石膏板吊頂，地面鋪高檔石材；花梨木實心門及銅制門，實木窗；衛(wèi)生間：墻面鑲瓷磚，鋁扣板吊頂，石制洗手盆，TOTO潔具；照明：吊燈（老式裙邊玻璃燈罩，部分為鹿角）、汽燈（裝燈泡）、射燈、牛眼燈照明；樓梯：石材踏步，鐵藝欄桿，木扶手；操作間：墻面鑲瓷磚，鋁塑板吊頂，地面鋪防滑大理石，不銹鋼灶具；設(shè)備、設(shè)施：中央空調(diào)，煙感報警系統(tǒng)，上海三菱電梯一部，食品電梯五部。（二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）二、市場背景描述與分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估價方法適用性分析估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地查勘后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，采用如下方法進(jìn)行評估：1．根據(jù)估價人員掌握的資料，考慮到該估價對象為營業(yè)性房地產(chǎn)，可以產(chǎn)生收益，所以選用收益法作為第一種估價方法。所謂收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價人員搜集估價對象收入和費用的資料估算銷售收入，然后扣除銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤，得到年凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷始斑m宜的計算公式，求出估價對象的收益價格。2．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，在同一供求圈內(nèi)與估價對象類似的房地產(chǎn)市場交易量較少，所以選取成本法為第二種估價方法。根據(jù)估價人員搜集有關(guān)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料，測算重新購建價格，然后測算折舊，最后用土地重新購建價格加上建筑物的重新購建價格再減去建筑物的折舊，求出估價對象的成本價值。3．對上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，確定最終的估價結(jié)果。【糾錯】采用成本法的理由勉強(qiáng)，“在同一供求圈內(nèi)與估價對象類似的房地產(chǎn)市場交易量較少”是不選用市場法的理由，而并不是不選用市場法就只能去選擇成本法。五、估價測算過程（一）收益法1．主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本、稅金根據(jù)統(tǒng)計信息，2005年××市正餐服務(wù)業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤率為38．37%，根據(jù)委托人提供的財務(wù)數(shù)據(jù)，主營業(yè)務(wù)收入為3212．5萬元，主營業(yè)務(wù)成本和稅金1553．8萬元，主營業(yè)務(wù)利潤率為51．63%，二者相差13．26%，為其裝飾文物的特色經(jīng)營所帶來的超額商業(yè)利潤，考慮到同檔次酒樓主營業(yè)務(wù)成本和稅金標(biāo)準(zhǔn)差距不大，根據(jù)市場平均主營業(yè)務(wù)利潤率計算其主營業(yè)務(wù)收入為2521．17萬元。主營業(yè)務(wù)收入＝1553．8萬元÷（1－38．37%）＝2521．17萬元2．管理費用和財務(wù)費用管理費用主要包括每年的用水、電、氣、房產(chǎn)稅、管理人員的工資福利費，通過委托人提供的資料和估價人員的調(diào)查，平均費率為主營業(yè)務(wù)收入的3%；財務(wù)費用主要為資金的運營費用按主營業(yè)務(wù)收入的6%計算。管理費用＝2521．17萬元×3%＝75．64萬元財務(wù)費用＝2521．17萬元×6%＝151．27萬元【糾錯】有了房產(chǎn)稅，缺城鎮(zhèn)土地使用稅的計算說明。3．求取銷售費用主要包括銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、銷售人員的工資等，按主營業(yè)務(wù)收入的5%計算。銷售費用=2521．17萬元×5%＝126．06萬元【糾錯】銷售費用按主營業(yè)務(wù)收入的5%，取值無依據(jù)。4．求取商業(yè)利潤估價人員對周圍同等檔次的餐飲酒樓進(jìn)行調(diào)查，其中部分采用代理經(jīng)營方式（就是由產(chǎn)權(quán)人提供經(jīng)營場所、裝修和運營資金，由代理經(jīng)營者進(jìn)行經(jīng)營，年終根據(jù)收入情況進(jìn)行分成，一般收入超過3000萬，不超過4000萬，按收入的11%～15%；收入超過2000萬，不超過3000萬，按收入的8%～10%），本次計算中收入已達(dá)到2500萬，故本次取中值9%計算商業(yè)利潤。商業(yè)利潤＝2521．17萬元×9%＝226．9l萬元5．求取凈收益（A）凈收益＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費用－財務(wù)費用－銷售費用－商業(yè)利潤＝2521.17－1553.8－75.64－151.27－126.06－226.91＝387.49（萬元）由于本市比較注重餐飲，有濃厚的飲食文化，隨著人民整體生活水平的提高，本市餐飲市場正以每年10%左右的速度增長，未來發(fā)生較大變化的可能性較低，根據(jù)觀察估價對象2005年全年的經(jīng)營狀況良好，基本天天爆滿，但其經(jīng)營場所有限，已無擴(kuò)展空間，未來大幅增長的可能性較小，且本次評估目的為增加注冊資本，考慮到謹(jǐn)慎性原則，故將該計算的凈收益確定為每年的凈收益?！炯m錯】不是抵押估價，不用謹(jǐn)慎原則，凈收益確定應(yīng)是最可能估計值。6．報酬率（Y）由于該估價對象所在區(qū)域有較深的歷史文化背景，企事業(yè)單位都將該地區(qū)作為辦公首選，周圍有各種不同風(fēng)格的酒樓，集聚效應(yīng)較好，在該地區(qū)經(jīng)營風(fēng)險較小，采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗求取報酬率，最終確定其報酬率為9%?！炯m錯】確定報酬率9%無具體計算過程，確定理由不充分。7．收益年期（n）的確定該估價對象土地使用性質(zhì)為出讓用地，商業(yè)用地法定最高出讓年期為40年，尚可使用38年，建筑物為重新翻建的鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以確定收益年期為38年。8．房地產(chǎn)價值的測算選用計算公式：其中V—房地產(chǎn)價格；A—房地產(chǎn)的年凈收益；Y—房地產(chǎn)的報酬率；n—房地產(chǎn)的未來可獲收益年限。將以上各項數(shù)值帶入公式，最終經(jīng)過計算，確定房地產(chǎn)價值為4142.59萬元。單價：15388．86元/㎡?！炯m錯】在最終確定收益價格時，未說明出讓合同屆滿無償收回土地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤?。（二）成本法基本公式：舊房地價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地取得和開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤－建筑物的折舊1．土地的取得和開發(fā)成本（1）土地取得和開發(fā)成本由于估價對象所在地區(qū)土地成交實例較少，估價對象土地為掛牌出讓方式取得，取得時間為2004年1月8日，出讓價格為l140萬元（包含市政大配套費用），購買時需繳納3%的契稅。故本次評估采用其出讓價格，對其進(jìn)行期日、使用年期修正，確定土地取得和開發(fā)成本。土地取得成本＝1140×（1＋3%）＝1174．2（萬元）（2）期日修正根據(jù)××市地價指數(shù)，2004年1月至2005年底，商業(yè)三級土地價格上漲了35%。（3）使用年期修正商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，尚可使用38年，采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗求取報酬率，最終確定其報酬率為8%。年期修正系數(shù)＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］其中：Y表示土地報酬率；n表示宗地剩余使用年限；m表示法定最高出讓年限；代入公式計算，土地年期修正系數(shù)：0.992?！炯m錯】確定報酬率8%取值依據(jù)不充分。（4）宗地修正后價格修正后價格＝土地取得成本×（1＋期日修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)＝l174．2×（1＋35%）×0．992＝1572．49（萬元）樓面地價＝1572．49萬元÷2691．94㎡＝5841．48元/㎡2．求取建筑物的建造成本（1）建安工程費用由于估價對象屬于風(fēng)貌建筑、建造標(biāo)準(zhǔn)較為特殊，參照××市現(xiàn)行建筑工程概預(yù)算定額和類似工程造價，結(jié)合委托人提供的估價對象工程預(yù)算和裝修情況，經(jīng)測算、修正，最終確定建安工程費用為：3500元/㎡。（2）紅線內(nèi)配套、增容費用根據(jù)××市配套、增容費用標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到估價對象的現(xiàn)行狀況需450元/㎡。（3）設(shè)備設(shè)施費用估價對象投入的中央空調(diào)、載人電梯、食梯、各種造型燈具，價格約合400元/㎡?！炯m錯】造型燈具屬于動產(chǎn)，計算房地產(chǎn)價值時不應(yīng)包含動產(chǎn)。（4）專業(yè)費用專業(yè)費包括可研、規(guī)劃、咨詢、策劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、評估等費用，因估價對象為老式風(fēng)貌建筑，設(shè)計費較高，故按建安工程費、紅線內(nèi)配套增容費、設(shè)備設(shè)施費之和的5%，則專業(yè)費用＝（3500＋450＋400）×5%＝217．5（元/㎡）建筑物的建造成本＝3500＋450＋400＋217．5＝4567．5（元/㎡）3．管理費用管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，費率為3%，取費基數(shù)為土地取得成本和建筑物建造成本，分別計算：管理費用（土地）＝5841．48×3%＝175．24（元/㎡）管理費用（建筑物）＝4567．5×3%＝137．03（元/㎡）【糾錯1】管理費率3%無取值依據(jù)?！炯m錯2】成本法計算缺其他工程費和開發(fā)期間稅費的計算。4．投資利息投資無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息，因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會成本的考慮。土地使用權(quán)取得在開發(fā)期初一次性發(fā)生，建筑物的開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，開發(fā)期為1年，相應(yīng)期限貸款利率為5．58%。投資利息（土地）＝5841．48×5．58%＋175．24×［（1＋5．58%）1/2－1］＝330．78（元/㎡）投資利息（建筑物）＝（4567．5＋137．03）×［（1＋5．58%）1/2－1］＝129．47（元/㎡）【糾錯】土地投資利息的計息期應(yīng)為1年，而不是0.5年。【糾錯】投資利息計算基數(shù)中缺銷售費用部分的計算。5．銷售費用銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需要的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費、銷售人員的工資和福利費等。按開發(fā)完成后價值的5%計算?！炯m錯】銷售費用5%取值無依據(jù)。6．銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（作為賣方）繳納的稅費。包括銷售稅金及附加，含營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等。稅費比率為5．55%按開發(fā)完成后價值的5．55%計算。7．開發(fā)利潤開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，參考類似物業(yè)并結(jié)合估價對象本身為歷史風(fēng)貌建筑的特點，確定直接成本利潤率為25%。開發(fā)利潤（土地）＝5841．48×25%＝1460．37（元/㎡）開發(fā)利潤（建筑物）＝4567．5×25%＝1141．88（元/㎡）8．重新購建價格經(jīng)測算土地、建筑物的重新購建價格為：土地重新購建價格＝土地取得和開發(fā)成本＋管理費用＋投資（樓面地價）利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝5841．48＋175．24＋330．78＋5%×土地重新購建價格＋5．55%×土地重新購建價格＋1460．37＝（5841．48＋175．24＋330．78＋1460．37）÷（1－5%－5．55%）＝8728．75（元/㎡）建筑物重新購建價格＝建筑物建造成本＋管理費用＋投資（單價）利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝4567．5＋137．03＋129．47＋5%×建筑物重新購建價格＋5．55%×建筑物重新購建價格＋1141．88＝（4567．5＋137．03＋129．47＋1141．88）÷（1－5%－5．55%）＝6680．69（元/㎡）9．建筑物的折舊估價對象建成于2004年底，投入使用1年時間，注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)過實地查勘，認(rèn)為維修保養(yǎng)狀況較好，成新率應(yīng)定在95%～100%之間，由于建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，而商業(yè)用地最高出讓年限為40年，該宗地尚可使用38年，考慮到謹(jǐn)慎原則，采用直線法按土地使用年限確定成新率為95%，二者綜合確定其成新率為95%，折舊率為5%。建筑物的折舊＝6680．69×5%＝334．03（元/㎡）建筑物現(xiàn)值＝建筑物重新購建價格－建筑物的折舊＝6680.69－334.03＝6346.66（元/㎡）10．估價對象房地產(chǎn)單價房地產(chǎn)單價＝土地重新購建價格＋建筑物現(xiàn)值＝8728．75＋6346．66＝15075．41（元/㎡）（三）綜合兩種方法確定房地產(chǎn)價值兩種估價方法測算結(jié)果比較相近，因此采用算術(shù)平均法求取最終價格。最終房地產(chǎn)單價＝（15 388.86＋15 075.41）÷2＝15 232.14（元/㎡）房地產(chǎn)總價值＝房地產(chǎn)單價×建筑面積＝15232.14×2691.94＝41004006.95≈4100（萬元）六、估價結(jié)果確定根據(jù)目前××市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及估價人員所掌握的資料來看，上述估價對象測算結(jié)果符合實際情況。估價對象于估價時點的估價結(jié)果確定為4100萬元人民幣，大寫金額為：肆仟壹佰萬元整?！炯m錯】缺單價。

甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款.2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價.請問:1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?