李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日.李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng),于2009年6月以3000 元/m2的價(jià)格將其賣給張某.由于融資的需要,張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為2300元/m2.請(qǐng)問:1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?2. 2011年7月該房屋被列入征收范圍,國(guó)有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日,乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受征收人委托進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收估價(jià),估價(jià)結(jié)果為2800 元/m2.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,因2011年4月征收的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分,錯(cuò)處不超過4個(gè),如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分,本題最多扣至0分,請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))(2014年試題)本次估價(jià)背景情況如下:某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估某住宅小區(qū)一幢22層臨街商住樓底層商鋪的抵押價(jià)值,該商鋪目前由業(yè)主出租給他人經(jīng)營(yíng)便利店,接受委托后,經(jīng)與業(yè)主王××聯(lián)系,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××與協(xié)助估價(jià)人員李××對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,查勘作業(yè)環(huán)節(jié)由李××負(fù)責(zé)記錄,最后整理形成下述實(shí)地查勘記錄表.
某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè).該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為140000m2.建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地,并征收一幢面積為9000m2的住宅樓.政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估.請(qǐng)問:理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
甲公司擁有一幢位于市中心繁華地段的大型綜合樓，有商業(yè)、辦公和住宅多種類型物業(yè)，該綜合樓于2010年7月底竣工后對(duì)外出租。2012年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。2014年7月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問：兩次估價(jià)的估價(jià)基本事項(xiàng)具體有哪些不同？估價(jià)原則有哪些不同？（2015年試題）
甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下稱甲機(jī)構(gòu))接受人民法院委托,對(duì)建于2010年的某項(xiàng)目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價(jià),價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年8月25日,評(píng)估單價(jià)為25000元/m2.當(dāng)事人以正在銷售的該項(xiàng)目三期毛坯別墅定價(jià)30000-35000元/m2為由,對(duì)估價(jià)結(jié)果提出異議,人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函.甲機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項(xiàng)目三期為臨湖獨(dú)棟別墅,2014年7月底竣工并開始銷售,銷售括動(dòng)中優(yōu)惠力度較大.經(jīng)復(fù)核,甲機(jī)構(gòu)維持原估價(jià)結(jié)果,并對(duì)異議進(jìn)行了書面回復(fù),請(qǐng)問:(1)甲機(jī)構(gòu)書面回復(fù)的致函對(duì)象是誰(shuí)?(2)導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象與該項(xiàng)目三期別墅價(jià)格差異的主要原因有哪些?(2014年試題)
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng),租期5年.估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該潸樓進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估,酒樓業(yè)主不配合征收工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘.根據(jù)房屋征收部門提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建.請(qǐng)問:1.針對(duì)該類國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估,在估價(jià)程序上應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)如何確定?3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?