【例6－12】為評估某寫字樓2011年5月1日的市場價值，在該寫字樓附近選取了三個與其相似的寫字樓的交易實例為可比實例，成交價格及成交日期見表6－6，具體情況見“估價對象和可比實例基本情況表”（略），并對估價對象和可比實例在交易情況、市場狀況及房地產(chǎn)狀況等方面的差異進(jìn)行了分項目的詳細(xì)比較，具體比較結(jié)果見“估價對象和可比實例比較結(jié)果表”（略）。根據(jù)比較結(jié)果得出了可比實例價格修正和調(diào)整表，見表6－6。在表6－6的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實例狀況優(yōu)（劣）于估價對象狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。人民幣匯率中間價，2011年3月1日為1美元對人民幣6.5706元，2011年5月1日為1美元對人民幣6.4990元；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。請利用上述資料測算該寫字樓2011年5月1日的市場價值
［例9－1］某成片荒地的面積為2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/㎡；建設(shè)期為3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費和買方需要繳納的契稅等稅費，分別為轉(zhuǎn)讓價格的6%和4%。請采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。
［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預(yù)計取得該土地后將該寫字樓建成需要2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500元，勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的6%；建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費和買方應(yīng)繳納的契稅等稅費，分別為正常市場價格的6%和3%。預(yù)計該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3500元。請利用所給資料采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法測算該土地的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12%）。
［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預(yù)計取得該土地后將該寫字樓建成需要2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500元，勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的6%；建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費和買方應(yīng)繳納的契稅等稅費，分別為正常市場價格的6%和3%。預(yù)計該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3500元。請利用所給資料采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法測算該土地的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12%）。
[例9－1］某成片荒地的面積為2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/㎡；建設(shè)期為3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費和買方需要繳納的契稅等稅費，分別為轉(zhuǎn)讓價格的6%和4%。請采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。
例題：某宗房地產(chǎn)的收益期限為48年；未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價值。