【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)合同中約定成交價(jià)格為2625元/㎡，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。
［例9－1］某成片荒地的面積為2km2，適宜開(kāi)發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/㎡；建設(shè)期為3年；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開(kāi)發(fā)的年平均投資利潤(rùn)率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)和買(mǎi)方需要繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%和4%。請(qǐng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。
［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級(jí)寫(xiě)字樓。預(yù)計(jì)取得該土地后將該寫(xiě)字樓建成需要2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積l500元，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%；建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、管理費(fèi)用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫(xiě)字樓建成前半年需要開(kāi)始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中賣(mài)方應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)和買(mǎi)方應(yīng)繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為正常市場(chǎng)價(jià)格的6%和3%。預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積3500元。請(qǐng)利用所給資料采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算該土地的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。
［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級(jí)寫(xiě)字樓。預(yù)計(jì)取得該土地后將該寫(xiě)字樓建成需要2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積l500元，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%；建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、管理費(fèi)用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫(xiě)字樓建成前半年需要開(kāi)始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中賣(mài)方應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)和買(mǎi)方應(yīng)繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為正常市場(chǎng)價(jià)格的6%和3%。預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積3500元。請(qǐng)利用所給資料采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算該土地的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。
[例9－1］某成片荒地的面積為2km2，適宜開(kāi)發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/㎡；建設(shè)期為3年；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開(kāi)發(fā)的年平均投資利潤(rùn)率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)和買(mǎi)方需要繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%和4%。請(qǐng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。
例題：某宗房地產(chǎn)的收益期限為48年；未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值。