評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2%;乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0 4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為( )元/m2。(2013年試題)
8157. 60
8158. 91
8163. 57
8164. 88
甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000 x100/ (100 -2) =8163.27(元/m2)，乙可比實(shí)例比較價(jià)值=7800/ (1-6%) =8297.87(元/m2)，丙可比實(shí)例比較價(jià)值= 8300 - 200=8100(元/m2)，估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值=8163. 27錯(cuò)0.4+8297. 87錯(cuò)0.2+8100錯(cuò)0.4=8164. 88(元/m2)。錯(cuò)誤解法：甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000錯(cuò)(1+2%)-8160(元/mz)，乙可比實(shí)例比較價(jià)值=7800/ (1-6%) =8297.87(元/m2)，丙可比實(shí)例比較價(jià)值= 8300 - 200= 8100(元/m2)，估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值= 8160錯(cuò)0.4+8297. 87錯(cuò)0.2+8100錯(cuò)0.4=8163. 57(元/m2)。錯(cuò)在甲可比實(shí)例比較價(jià)值計(jì)算時(shí)以甲可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整了。
多做幾道
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)需做的是（ ）。
估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期
估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用( )來(lái)求取。
成本法
比較法
收益法
長(zhǎng)期趨勢(shì)法
某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0. 25年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2。折現(xiàn)率為10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為( )元/m2。(2013年試題)
3939. 93
4034. 93
4132. 23
4231. 87
某框架結(jié)構(gòu)在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬(wàn)元，自開工到建成的建設(shè)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%.折現(xiàn)率為12%，在建設(shè)用地使用權(quán)期限屬滿時(shí)需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。
4023.04
4074.10
4768.50
5652. 09
下列對(duì)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中，正確的是（?。?。
自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于或等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
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