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某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)值。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。即市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值;投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)等的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。因此，用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率(即典型的投資者所要求的報(bào)酬率);而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率(通常稱為最低期望收益率)。因此，用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值并不相同。成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)，不管是自有資金還是借貸資金，均應(yīng)計(jì)算利息，因此用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值應(yīng)該相同。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為(如購(gòu)買行為)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，說(shuō)明值得投資(購(gòu)買);反之，說(shuō)明不值得投資(購(gòu)買)。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大+也可能小于，甚至可能等于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果。