題目

某人現(xiàn)有資金50萬元,欲競(jìng)買一個(gè)建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租,其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競(jìng)買價(jià)格為 ( )萬元。(2014年試題)

  • A

    80

  • B

    91. 82

  • C

    125. 00

  • D

    127. 90

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①抵押貸款資本化率(抵押貸款常數(shù))RM=YM+YM/[(1+YM)n-1],按年等額償還貸款本息,則RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14. 903%。②購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=50錯(cuò)10% =5(萬元)。③償還抵押貸款的能力=年凈收益一稅前現(xiàn)金流量=120錯(cuò)120 x 12錯(cuò)(1 -35%) /10000 -5=6.232(萬元)。④抵押貸款金額=6.232/14. 903%= 41. 82(萬元)。⑤該投資者能接受的最高競(jìng)買價(jià)格= 41. 82萬元+50萬元=91. 82萬元。錯(cuò)誤解法:①抵押貸款資本化率(抵押貸款常數(shù))RM=YM+ YM/[(1+YM)n-1],按月等額償還貸款本息,則RM={8%/12+8%/12/[(1+8%/12)120 -1]}x12 =14.56%。②購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=50 x10% =5(萬元)。③償還抵押貸款的能力=年凈收益一稅前現(xiàn)金流量=120錯(cuò)120錯(cuò)12錯(cuò)(1- 35%)/10000 -5=6.232(萬元)。④抵押貸款金額=6.232/14. 56%= 42. 80(萬元)。⑤該投資者能接受的最高竟買價(jià)格= 42. 80萬元+50萬元=92. 80萬元。錯(cuò)在題意中并未說明是按月等額還本付息。

多做幾道

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí),無需做的是(?。?。

  • A

    估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

  • B

    估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

  • C

    估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

  • D

    估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用( )來求取。

  • A

    成本法

  • B

    比較法

  • C

    收益法

  • D

    長(zhǎng)期趨勢(shì)法

某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工,停工半年后基坑進(jìn)水,現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣該在建工程,預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為0.5年,之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0. 25年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查,類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年,開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2。折現(xiàn)率為10%,用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí),開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為( )元/m2。(2013年試題)

  • A

    3939. 93

  • B

    4034. 93

  • C

    4132. 23

  • D

    4231. 87

某框架結(jié)構(gòu)在建工程土地使用權(quán)年限40年,自取得土地使用權(quán)之日起開工,預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2,年凈收益為480萬元,自開工到建成的建設(shè)期為3年,估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年,已知報(bào)酬率為8%.折現(xiàn)率為12%,在建設(shè)用地使用權(quán)期限屬滿時(shí)需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為( )萬元。

  • A

    4023.04

  • B

    4074.10

  • C

    4768.50

  • D

    5652. 09

下列對(duì)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提說法中,正確的是(?。?。

  • A

    自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值,要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

  • B

    自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值,要大于或等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

  • C

    自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,要小于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

  • D

    自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,要大于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

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