2019中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)考試輔導(dǎo):第三章(5),更多中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試備考資料,請(qǐng)微信搜索或掃碼關(guān)注“職上中級(jí)經(jīng)濟(jì)師”
第五節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租
【本節(jié)考點(diǎn)】
【考點(diǎn)】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序
【考點(diǎn)】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同
【考點(diǎn)】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別
【本節(jié)內(nèi)容精講】
【考點(diǎn)】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序★
(一)可以出租的建設(shè)用地使用權(quán)
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1.土地使用者通過出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以出租。
2.土地使用者依法取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán),符合下列條件,并經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)的,也可以出租:①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;④依法同土地管理部門補(bǔ)簽了出讓合同,補(bǔ)交了出讓金。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件
(1)建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。
(2)未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。
(3)建設(shè)用地使用權(quán)出租,出租人必須辦理租賃登記。
(三)建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序
(1)申請(qǐng)。 (2)審批。 (3)簽訂合同。 (4)辦理登記。
【考點(diǎn)】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同★
主要內(nèi)容:
(1)標(biāo)的。建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的標(biāo)的是建設(shè)用地使用權(quán)。
(2)租期。對(duì)于通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),其租期不得超過出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿,土地租賃合同就自然終止。
(3)租金標(biāo)準(zhǔn)及支付期限、方式。
(4)土地使用條件。
(5)土地用途。
(6)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù):
出租人的權(quán)利:
?、儆邪雌谑杖〗ㄔO(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利。
②有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。
?、塾幸婪ㄊ栈爻鲎獾耐恋氐臋?quán)利。
出租人的義務(wù):
?、俳桓锻恋丶暗厣辖ㄖ?、其他附著物及保障義務(wù)。
②修繕義務(wù)。
?、鄯梁Τチx務(wù)。
?、芙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出租后,出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。
承租人的權(quán)利:
?、儆邪凑兆赓U合同的規(guī)定,合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。
?、谟幸蟊U险?、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利。
承租人的義務(wù):
?、俦9芰x務(wù)。
?、谥Ц蹲饨鹆x務(wù)。
?、圩赓U標(biāo)的物返還義務(wù)。
(7)出租人交付土地的期限、方式和條件。
(8)承租人租賃期滿返回土地的期限、方式和條件。
(9)有關(guān)土地使用稅費(fèi)的繳納。
(10)解除合同的條件、期限。
(11)違約責(zé)任。
(12)其他有關(guān)條款。
【真題:2010年單選】關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法,錯(cuò)誤的是( )。
A.出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利
B.對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán),出租人不承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的義務(wù)
C.承租人違反租賃合同,導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受損的,應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)
D.按照租賃合同的規(guī)定,承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權(quán)利
【答案】B
【考點(diǎn)】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別★
(一)出租與出讓的區(qū)別
區(qū)別 | 出讓 | 出租 |
市場(chǎng) | 土地一級(jí)市場(chǎng) | 土地二、三級(jí)市場(chǎng) |
主體 | 國(guó)家 | 土地使用權(quán)人 |
(二)出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
區(qū)別 | 土地使用權(quán)出租 | 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 |
權(quán)利人是否改變 | 土地使用權(quán)人不改變 | 改變 |
是否需要付出代價(jià) | 有償 | 可以是有償?shù)?,也可以是無償(贈(zèng)與和繼承)的 |
(三)出租與抵押的區(qū)別
區(qū)別 | 建設(shè)用地使用權(quán)抵押 | 建設(shè)用地使用權(quán)出租 |
是否轉(zhuǎn)移占有 | 不轉(zhuǎn)移占有 | 轉(zhuǎn)移占有 |
合同特征 | 從合同行為,不能獨(dú)立存在 | 獨(dú)立的主合同行為 |
是否返還 | 還清債務(wù),則返還;未還清債務(wù),則處置 | 必須返還 |
【真題:2011年單選】關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出租的說法,正確的是( )。
A.建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是國(guó)家
B.建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是建設(shè)用地使用權(quán)人
C.建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí),建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)生改變
D.建設(shè)用地使用權(quán)出租期間,出租人的建設(shè)用地使用權(quán)消滅
【答案】B
【真題:2012年多選】關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法,正確的有( )。
A.出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利
B.對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán),出租人不承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)
C.由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼J褂檬艿椒梁r(shí),出租人不承擔(dān)任何義務(wù)
D.承租人違反租賃合同,導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的,應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)
E.租賃雙方的租賃關(guān)系終止后,承租人應(yīng)及時(shí)返還土地及其他地上建筑物、其他附屬品
【答案】ADE
【解析】妨害除去義務(wù)。當(dāng)承租人的正常使用受到妨害的危險(xiǎn)時(shí),不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致,出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。
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