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　　第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　【本節(jié)考點】

　　1.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和限制

　　2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　【考點】國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和限制★★★

　　(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

　　1.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

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　　(一)已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。(投資總額不含土地使用權(quán)出讓金)

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。

　　2.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制

　　(1)轉(zhuǎn)讓合同的終止日期和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項用地要求。(日期不能超)

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)也全部隨之轉(zhuǎn)移，新的受讓人無條件地享受原出讓合同的全部權(quán)利并承擔(dān)全部義務(wù)。(權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移)

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。(房、地一并轉(zhuǎn)讓)

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。(價格合理)

　　(5)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需要改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。(用途管制)

　　【真題：2013年單選】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，以出讓方式取得的商品住宅建設(shè)用地使用權(quán)，完成開發(fā)投資總額的( )以上，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　A.10% B.15% C.20% D.25%

　　【答案】D

　　【解析】出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。完成開發(fā)投資總額的25%以上，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　【考點】國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式★★

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出售。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)互換：交換雙方當(dāng)事人必須以金錢以外的實物為標(biāo)的物，否則就是買賣，而不是交換;必須有一方或雙方以建設(shè)用地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)移對象。

　　出售和交換兩者均為雙務(wù)有償合同，雙方當(dāng)事人的法律地位也是相當(dāng)?shù)摹?/p>

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)贈與：是指贈與人愿意把自己所有的建設(shè)用地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。

　　在實際中，建設(shè)用地使用權(quán)還存在土地入股，企業(yè)兼并，聯(lián)建聯(lián)營等經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式;以及建設(shè)用地使用權(quán)繼承，用地單位合并、分立、更名等非經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式。

　　【例題：單選】關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈與的說法，錯誤的是 ( )。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)贈與是一種無償行為

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)贈與雙方應(yīng)簽訂贈與合同

　　C.建設(shè)用地使用權(quán)贈與需要雙方達(dá)成共識

　　D.不改變建設(shè)用地使用權(quán)人

　　【答案】D

　　【解析】建設(shè)用地使用權(quán)贈與是指贈與人愿意把自己所有的建設(shè)用地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。

　　【真題：2011年多選】關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出售和互換的說法正確的有()。

　　A.兩者都是根據(jù)市場中的供求狀況決定成交價格的

　　B.市場經(jīng)濟(jì)中兩者的性質(zhì)是相同的

　　C.從法律性質(zhì)看，兩者的合同均為雙方有償合同，雙方當(dāng)事人的法律地位是相當(dāng)?shù)?/p>

　　D.兩者均可以以金錢為標(biāo)的物

　　E.兩者均是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主要形式

　　【答案】ABC

　　【解析】出售和互換建設(shè)用地使用權(quán)，兩者都是根據(jù)市場中的供求狀況決定成交價格的。兩者的性質(zhì)是相同的。從法律性質(zhì)看，兩者的合同均為雙方有償合同，雙方當(dāng)事人的法律地位是相當(dāng)?shù)??；Q雙方均不可以金錢為標(biāo)的物。兩者不屬于出讓，屬于轉(zhuǎn)讓的形式。

　　【真題：2012年單選】國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式不包括( )。

　　A.出售 B.互換 C.贈與 D.出租

　　【答案】D

　　【考點】國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序★

　　(1)申請。 (2)審批。 (3)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。 (4)公證。 (5)登記。

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