2019中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)專業(yè)》重點:財務凈現(xiàn)值，更多中級經(jīng)濟師考試備考資料，請微信搜索或掃碼關注“職上中級經(jīng)濟師”

　　【知識點】財務凈現(xiàn)值

　　■概念

　　指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內(nèi)各計算時點的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資活動起始點的現(xiàn)值之和

　　■實質(zhì)

　　都是把資金換算到相同時點進行計算，即F～P或A～P

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　　【知識點】基準收益率(基準折現(xiàn)率)

　　■是企業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的收益水平(最低盈利水平)

　　■以行業(yè)的平均收益率為基礎，綜合考慮資金成本、投資風險、通貨膨脹及資金限制等影響因素

　　【知識點】財務凈現(xiàn)值的評價準則

　　■FNPV>0，說明方案在滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，方案可行

　　■FNPV=0，說明方案基本能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進

　　■FNPV<0，說明方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，故方案不可行

　　【知識點】財務凈現(xiàn)值指標的優(yōu)缺點

　　■優(yōu)點

　　考慮了資金的時間價值，全面考慮了項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟運行狀況指標的經(jīng)濟意義明確直觀判斷準則直觀明了

　　■缺點

　　必須預先確定一個符合經(jīng)濟現(xiàn)實的基準收益率或符合市場狀況的目標收益率作為指標計算的基礎，而基準收益率和目標益率的確定往往是比較困難的財務凈現(xiàn)值指標不能真正反映項目單位投資的使用效率，不能直接說明在項目運營期各年的經(jīng)營成果。

　　【例題】甲乙兩個方案各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，已知基準收益率為10%，試求兩方案的凈現(xiàn)值。

　　『答案解析』甲方案現(xiàn)金流量圖及凈現(xiàn)值計算

　　乙方案現(xiàn)金流量圖及凈現(xiàn)值計算

　　【例題】(2014年真題)某投資者用300萬元購買了一商鋪20年的經(jīng)營權，當年出租，每年年末凈租金收入為40萬元，投資者的目標收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項投資的財務凈現(xiàn)值是(　)萬元。

　　A.40.54

　　B.123.76

　　C.268.50

　　D.500.00

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查財務凈現(xiàn)值的計算。已知期初投資P0=300萬元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，及P1=A(P/A，i，n)=40×[(1+i)n-1]/[i×(1+i)n]=340.54(萬元)，財務凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54(萬元)。

　　【例題】(2012年真題)某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收入均為60萬元，投資者的目標收益率為10%。該投資項目的財務凈現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.5.00

　　B.10.81

　　C.12.00

　　D.54.55

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查財務凈現(xiàn)值的計算公式。

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